NHẬN ĐỊNH VỀ CƠN SỐT BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI – AI THẮNG AI THUA?

0
18
Chủ tịch NHTW châu Âu (ECB), bà Christine Lagarde

Tại thành phố Akron, bang Ohio, giá nhà tăng 10.1%; tại Albany, New York, tăng 11.7% và tại Albuquetrque, New Mexico, tăng 11.6%. Đó là chỉ mới xem xét tới các thành phố có tên bắt đầu bằng chữ “A” tại Mỹ.
“Đối với thị trường nhà ở, bạn có thể mua bất kỳ vị trí nào và đều lãi cả bởi vì thị trường này có lẽ đã rất nóng”, Ali Wolf, Chuyên gia kinh tế trưởng tại Công ty nghiên cứu thị trường nhà ở Zonda nhận định. Khi đại dịch Covid-19 bắt đầu ập đến hồi năm 2020, nhiều chính trị gia ban đầu cho rằng tổn thất về mặt kinh tế sẽ được san sẻ.
Tuy nhiên, khi chính phủ ở khắp các nước phát triển tung gói kích thích để hỗ trợ thu nhập người dân, các gói cứu trợ này có tác động không đồng đều. Trong đó, những người lao động có thu nhập thấp, không ổn định và những người trẻ tuổi dường như bị tác động nhiều nhất. Trong khi đó, đối với những hộ giàu có hơn, khi bất ngờ không được đi ăn bên ngoài, không được đi du lịch, họ đã tận dụng năm 2020 để gia tăng tiền tiết kiệm.
Theo báo cáo của Credit Suisse công bố hồi cuối tháng 6/2021, tổng tài sản toàn cầu tích lũy được trong năm 2020 là khoảng 28.7 ngàn tỉ USD. Tuy vậy, mức tăng này không dàn đều cho cả nền kinh tế mà tập trung vào một nhóm nhỏ.
Nhiều hộ gia đình giàu có đã rót số tiền này vào chứng khoán, tiền kỹ thuật số hoặc mua những sản phẩm hàng hiệu. Tuy nhiên, đa số họ đã dùng tiền để tậu những ngôi nhà to hơn và khang trang hơn.
“Mọi người chưa từng nghĩ mọi thứ sẽ diễn ra như thế này. Kết quả là nhiều người trở nên giàu hẳn ra nhưng cũng có lắm người chịu thiệt hại trong vài tháng đó”, ông James Pomeroy, Chuyên gia kinh tế tại HSBC, chia sẻ.
Theo ông Pomeroy, giá nhà tăng mạnh hiện đang bộc lộ một thách thức to lớn – một vấn đề về phương diện bình ổn tài chính và cả phương diện kinh tế – xã hội.
Hiện tượng này đang diễn ra trên toàn cầu. Một trong những quốc gia chứng kiến giá nhà tăng mạnh nhất là Mỹ. Theo dữ liệu được công bố gần đây, giá trung bình của tất cả các loại nhà tại nước này trong tháng 5/2021 đều tăng 23.6% so với cùng kỳ năm 2020. Theo Kinh tế trưởng Daryl Fairweather của Công ty môi giới bất động sản trực tuyến Redfin, giá bán của hầu hết các ngôi nhà tại Mỹ hiện nay đều cao hơn giá chào bán và khoảng thời gian thỏa thuận giao dịch ngắn hơn so với trước đại dịch.
Tại Nhật Bản và Italy, giá nhà cũng tăng mạnh dù rằng dân số giá hóa làm hạn chế nhu cầu về nhà ở. Với chính sách tiền tệ nới lỏng quá mức nhằm duy trì chi phí vay mượn ở mức thấp, lạm phát giá nhà tại các nước phát triển hiện đang ở mức 2 chữ số. Không chỉ diễn ra tại thủ đô, giá nhà cũng tăng mạnh tại các vùng ngoại ô, các thành phố nhỏ và cả khu vực nông thôn.
Tại Na Uy, NHTW cho biết, trong năm 2020, lần đầu tiên trong vòng 20 năm thủ đô Oslo đã chứng kiến lượng dân di cư ròng. Nhiều người lao động đi làm việc xa nhà đã chuyển từ các căn hộ ở trung tâm đô thị đến các ngôi nhà rộng rãi hơn ở các vùng ngoại ô thủ đô.
Tại Anh, việc tổ chức Hội nghị Thượng đỉnh G7 tại khu resort Cornish, Vịnh Carbis cũng châm ngòi cho đợt săn nhà mới tại khu vực tây nam này. Theo nhà môi giới Henry Pryor, tại đây thị trường nhà ở đang trở nên “điên cuồng”.
Ông Henry Pryor còn cho biết: “Một khách hàng đã đi từ London đến Cornwall để mua nhà. Tuy nhiên, sau khi đi được 40 phút anh ta phải quay lại vì nhà đã bán rồi”.
Khoảng cách lớn dần
Ban đầu, nhu cầu cao về nhà ở được Chính phủ Anh, Hà Lan cũng như một số bang tại Australia rất hoan nghênh và khuyến khích. Tại những nước này, Chính phủ đã áp dụng biện pháp giảm thuế nhằm duy trì tăng trưởng kinh tế.
Theo ông Luiz de Mello, Trưởng bộ phận nghiên cứu về thị trường nhà ở của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), thị trường nhà ở sôi động là điều cần thiết vào thời điểm tái cơ cấu kinh tế bởi vì “những trở ngại đối với việc chuyển chỗ ở có thể cản trở sự phục hồi kinh tế của chúng ta”.
Tuy nhiên, việc thị trường này tăng mất kiểm soát sẽ khiến các nhà hoạch định chính sách quan ngại về 2 vấn đề.
– Thứ nhất, giá nhà có thể rơi vào vòng xoáy của của bong bóng bất động sản. Điều này khiến các nền kinh tế dễ bị tổn thương khi sự điều chỉnh thị trường đột ngột làm ảnh hưởng đến tài sản các hộ gia đình. Ông Adam Posen, Chủ tịch Viện Kinh tế Quốc tế Peterson, cho rằng: “Tôi không hoan nghênh việc giá nhà tăng bởi vì bất động sản là một chỉ báo chính xác nhất cho một cú sụp”.
– Thứ 2, giá nhà tăng mạnh có thể khiến việc sở hữu nhà ở càng trở nên khó khăn hơn đối với những người trẻ tuổi và những người lao động có thu nhập thấp – những người đã không đủ khả năng mua nhà kể từ trước đại dịch. Điều này làm tăng thêm sự bất bình đẳng giữa các thế hệ và khiến nhiều người ít nhiều có thể phải sống nhờ vào sự giúp đỡ của bố mẹ.
“Điều chúng ta đang chứng kiến đó là hầu hết những người có cổ phần trên thị trường nhà ở là những người giàu”, Neal Hudson, Chuyên gia phân tích nhà ở tại Anh nói.
Chuyên gia kinh tế Pomeroy cũng cho rằng: “Mỗi năm, giá nhà tăng thì khoảng cách giữa người giàu và người nghèo, người già và người trẻ càng mở rộng”. Theo ông Pomeroy, bài toán về khả năng sở hữu nhà càng trở nên tồi tệ hơn trong năm vừa qua khi những người trẻ tuổi mất việc làm và việc học hành gián đoạn có thể ảnh hưởng đến thu nhập trong cả cuộc đời của họ.
Cả 2 vấn đề trên đang khiến các nhà hoạch định chính sách lo ngại. Sự gia tăng về nhu cầu thật sự của những người làm việc tại nhà khao khát có không gian để làm việc đã củng cố cho xu hướng tăng giá. Tuy nhiên, cũng có những dấu hiệu của hiện tượng đầu cơ tài chính. Chính hiện tượng này đã thúc đẩy giá cả tại những thị trường – nơi việc có đủ khả năng mua luôn là một vấn đề lớn – càng cao hơn.
“Gần đây, chúng ta thường thấy tại nhiều phiên đấu giá nhà ở, người thắng cuộc đôi khi không phải là một hộ gia đình. Họ có thể là một bưu cục – nhà đầu tư chưa từng đầu tư vào nhà ở – mong muốn có một ngôi nhà có nội thất đầy đủ và sẽ mua nó để đầu tư và cho thuê”, Robert Kaplan, Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang (Fed) khu vực Dallas, cho biết trong một sự kiện diễn ra hồi cuối tháng 6/2021.
Ông Kaplan cho rằng, đã đến lúc NHTW Mỹ cần xem xét lại chương trình mua vào 40 tỉ USD chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp mỗi tháng.
Trong tháng 6/2021, NHTW Na Uy đã ám chỉ rằng có thể họ sẽ sớm thắt chặt chính sách tiền tệ một phần để kiềm hãm tốc độ tăng trưởng giá nhà không mong muốn.
Tại New Zealand, Chính phủ đã bổ sung thêm một điều khoản bắt buộc đối với NHTW, yêu cầu họ phải xem xét giá nhà khi thiết lập chính sách tiền tệ.
Tại châu Âu, Chủ tịch NHTW châu Âu (ECB), bà Christine Lagarde cho rằng: “Vẫn chưa xuất hiện tín hiệu về một hiện tương bong bóng bất động sản xuất phát từ tín dụng. Nhưng tại một số nước và thành phố nói riêng có dấu hiệu dễ bị tác động từ thị trường nhà ở”.
Bà Lagarde nói thêm: “Sự tách biệt giữa giá nhà ở với sự tăng trưởng kinh tế trong suốt giai đoạn đại dịch làm nảy sinh mối nguy về các đợt điều chỉnh giá”.
Chủ tịch ECB đồng thời cũng kêu gọi những chính sách an toàn vĩ mô – những giới hạn quốc gia về cho vay thế chấp – được thiết kế cẩn trọng để giải quyết những rủi ro tại mỗi nước.
Đánh thuế người giàu?
Mối quan tâm chính của các NHTW là sự bình ổn tài chính. Tuy nhiên, giá nhà tăng đã châm ngòi cho tranh luận chính trị về tác động có thể xảy ra của đại dịch đối với sự bất bình đẳng kinh tế.
Tại thủ đô Berlin, hồi tháng 5/2021, nhiều người thuê nhà đã đổ xuống đường yêu cầu tịch thu nhà thuộc sở hữu của các nhà đầu tư thương mại, ngay sau khi Tòa án Hiến pháp Liên bang Đức phán quyết rằng việc áp giá trần thuê nhà là bất hợp pháp.
Tại Mỹ, giá nhà tăng là một lợi thế cho nhiều người sở hữu nhà. Tuy nhiên, điều này lại là minh chứng về sự tàn khốc đối với những người có thu nhập thấp luôn khao khát mua được một ngôi nhà và những người thuê nhà.
“Những hộ gia đình có điều kiện về tài chính đang nắm bắt sự hạn chế về nguồn cung nhà và đẩy giá nhà lên cao. Tuy nhiên, điều này đang khiến những người không có khả năng mua nhà càng khó sở hữu nhà hơn”, theo kết luận trong một báo cáo gần đây của Trung tâm Hợp tác Nghiên cứu Nhà ở của Đại học Harvard. “Đồng thời, do mất thu nhập trong thời gian phải tạm ngưng hoạt động, hàng triệu hộ gia đình đang trễ hạn thanh toán tiền nhà và hiện đang đứng trước nguy cơ bị đuổi ra khỏi nhà hoặc bị tịch thu nhà.”
Những người thuê nhà cũng đang đối mặt với tình cảnh vô cùng tồi tệ. Gần 4.2 triệu người trên khắp nước Mỹ lo ngại rằng họ sẽ bị đuổi ra khỏi nhà hoặc bị tịch thu nhà trong 2 tháng tới, theo dữ liệu gần đây từ Cục Dân số Mỹ.
Ông Posen lưu ý rằng, sự gia tăng về tài sản nhà ở trong năm vừa qua đã giúp những người thuộc tầng lớp trung lưu tại Mỹ tiến gần hơn đến những người đứng đầu danh sách phân bổ này nhưng càng xa dần những người nghèo nhất. Giá nhà tăng còn là lý do giúp nhiều người Mỹ ngày nay trở nên khá giả hơn so với trước đại dịch.
“Đây là bước tiến về sự bình đẳng hay bất bình đẳng? Điều đó tùy thuộc vào cách nhìn của bạn”, ông Posen nói.
Theo ông Posen, các NHTW nên dựa vào tình hình thực tế để đưa ra các biện pháp, như giới hạn cho vay thế chấp rủi ro, nếu họ muốn ngăn chặn một bong bóng giá nhà đầy nguy hiểm. Nhưng ông nói thêm rằng, các biện pháp khắc phục tình trạng bất bình đẳng nằm ở chính sách tài khóa. Đối với những người kiếm được lợi nhuận vượt trội trong suốt đại dịch, giờ họ cần phải đóng thuế cho khoản thu nhập đó.
“Nếu bạn quan tâm đến sự bất bình đẳng, bạn phải trực tiếp phân bổ lại. Không có bất cứ vị thần nào sẽ làm điều đó thay bạn”, ông nói.
Theo Financial Times

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here